Pojmovnik

Pojmovi koje ćete sresti pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj, od katastra i zemljišne knjige do dozvola i kredita, svaki objašnjen u nekoliko rečenica.

Pretraži pojmove

A

Anuitet: Anuitet je jednaki periodični iznos kojim otplaćujete kredit, a sastoji se od dijela glavnice i kamate.
APN (Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama): APN kredit je subvencionirani stambeni kredit kod kojeg je država preko APN-a prvih godina otplate plaćala dio rate.

B

Bankovna garancija: Bankovna garancija je pisana obveza banke da će vam isplatiti određeni iznos ako druga strana ne ispuni svoju obvezu iz ugovora.
Bračna stečevina: Bračna stečevina je imovina koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme bračne zajednice ili koja potječe iz te imovine.
Bruto i neto kvadratura: Bruto i neto kvadratura dva su načina mjerenja površine: bruto uključuje zidove, a neto samo površinu podova unutar zidova.

D

Dosjelost: Dosjelost je stjecanje vlasništva dugotrajnim posjedom: tko nekretninu dovoljno dugo posjeduje kao svoju, u dobroj vjeri, postaje njezin vlasnik.

E

EKS (efektivna kamatna stopa): EKS (efektivna kamatna stopa) je godišnja stopa koja uz kamatu pokazuje i ostale troškove kredita, poput naknada i obveznih osiguranja.
Energetski certifikat: Energetski certifikat je dokument koji prikazuje energetska svojstva zgrade ili stana i svrstava ih u energetski razred od A+ do G.
Etažiranje (etažno vlasništvo): Etažiranje je postupak kojim se zgrada podijeli na posebne dijelove, poput stanova, i svaki se upiše u zemljišnu knjigu kao zasebno vlasništvo.
Euribor (Euro Interbank Offered Rate): Euribor (Euro Interbank Offered Rate) je referentna kamatna stopa koja pokazuje po kojoj cijeni banke u Europi mogu posuditi eure bez osiguranja.

F

Fiducija: Fiducija je osiguranje duga u kojem dužnik prenosi vlasništvo nekretnine na vjerovnika, dok dug ne vrati.
Fiksna kamatna stopa: Fiksna kamatna stopa je kamata koja se ne mijenja tijekom ugovorenog razdoblja, bez obzira na to što se događa s kamatama na tržištu.

G

Geodetski elaborat: Geodetski elaborat je skup mjerenja, nacrta i isprava koje izrađuje ovlašteni geodet da bi se promjena na čestici ili zgradi upisala u katastar.
Građevinska dozvola: Građevinska dozvola je upravni akt kojim nadležno tijelo odobrava gradnju zgrade prema projektu koji je u skladu s prostornim planom.
Građevinsko zemljište: Građevinsko zemljište je zemljište unutar granica građevinskog područja koje određuje prostorni plan.
Gruntovnica: Gruntovnica je stari, razgovorni naziv za zemljišnu knjigu i za zemljišnoknjižni odjel općinskog suda koji je vodi.
GUP (generalni urbanistički plan): GUP (generalni urbanistički plan) je prostorni plan za središnje naselje većeg grada, koji određuje osnovu razvoja grada te korištenje i namjenu površina.

H

Hipoteka (založno pravo): Hipoteka je založno pravo na nekretnini: pravo vjerovnika, najčešće banke, da se naplati iz vrijednosti nekretnine ako dug ne bude vraćen.
Hipotekarni kredit: Hipotekarni kredit je kredit osiguran hipotekom na nekretnini: ako ga ne vraćate, banka se može naplatiti prodajom te nekretnine.

J

Jamčevina: Jamčevina je novčani iznos koji uplaćujete unaprijed kao osiguranje da ćete ispuniti obvezu, na primjer platiti nekretninu kupljenu na dražbi.

K

Kapara: Kapara je iznos koji kupac daje prodavatelju pri sklapanju predugovora ili ugovora, kao znak da je ugovor sklopljen.
Katastarska čestica: Katastarska čestica je dio zemljišta s vlastitim brojem i granicama, upisan u katastar unutar jedne katastarske općine.
Katastarska izmjera: Katastarska izmjera je novo mjerenje svih čestica u katastarskoj općini ili njezinu dijelu, iz kojeg nastaju katastar nekretnina i nova zemljišna knjiga.
Katastarska općina: Katastarska općina je područje unutar kojeg katastar vodi i broji katastarske čestice, obično jedno naselje sa zemljištem oko njega.
Katastarski operat: Katastarski operat je skup svih katastarskih podataka jedne katastarske općine, od katastarskog plana do posjedovnih listova.
Katastarski plan: Katastarski plan je službena karta katastra na kojoj su ucrtane katastarske čestice s brojevima, zgrade i nazivi.
Koeficijent izgrađenosti (kig): Koeficijent izgrađenosti (kig) je omjer površine zemljišta pod zgradama i površine građevne čestice.
Komunalna naknada: Komunalna naknada je davanje koje vlasnik nekretnine svake godine plaća općini ili gradu za održavanje komunalne infrastrukture.
Komunalni doprinos: Komunalni doprinos je javno davanje koje vlasnik zemljišta ili investitor plaća gradu ili općini kad gradi ili ozakonjuje zgradu.
Kulturno dobro: Kulturno dobro je zgrada, cjelina ili predmet od kulturno-povijesne vrijednosti, zaštićen odlukom ministarstva i upisan u Registar kulturnih dobara.
Kupoprodajni ugovor za nekretninu: Kupoprodajni ugovor za nekretninu je pisani ugovor kojim se prodavatelj obvezuje prenijeti vam vlasništvo nekretnine, a vi platiti cijenu.

L

Lođa: Lođa je vanjski prostor stana uvučen u tijelo zgrade i otvoren samo s jedne strane, dok ga s ostalih strana zatvaraju zidovi.
Lokacijska dozvola: Lokacijska dozvola je upravni akt kojim nadležno tijelo određuje osnovne lokacijske uvjete za zahvat u prostoru: što se gradi, gdje i koliko veliko.
Lokacijska informacija: Lokacijska informacija je službeni dokument koji za katastarsku česticu navodi koji prostorni planovi na njoj vrijede i što propisuju za gradnju.

M

Međa: Međa je granica između dviju susjednih čestica zemljišta, koja određuje dokle seže čije vlasništvo.

N

Namjena zemljišta: Namjena zemljišta je svrha za koju prostorni plan određuje da se zemljište smije koristiti, na primjer stanovanje, turizam ili poljoprivreda.
Novogradnja: Novogradnja je stan, kuća ili zgrada koju investitor gradi ili je nedavno dovršio i prodaje prvi put.

O

Ovrha na nekretnini: Ovrha na nekretnini je sudski postupak u kojem se dužnikova nekretnina prisilno prodaje da bi se iz cijene namirio vjerovnik.

P

Parcelacija: Parcelacija je dioba ili spajanje katastarskih čestica, kojom od jedne čestice nastane više njih ili od više njih jedna.
Plomba u zemljišnoj knjizi: Plomba u zemljišnoj knjizi je oznaka na zemljišnoknjižnom ulošku da je sudu stigao prijedlog za upis koji još nije riješen.
Poljoprivredno zemljište: Poljoprivredno zemljište su oranice, vrtovi, livade, pašnjaci, voćnjaci, vinogradi i druge površine pogodne za poljoprivrednu proizvodnju.
Pomorsko dobro: Pomorsko dobro je more s morskim dnom i pojas kopna uz more koji je opće dobro i ne može biti ničije vlasništvo.
Porez na promet nekretnina: Porez na promet nekretnina u 2026. iznosi 3 % tržišne vrijednosti nekretnine i plaća ga kupac, odnosno svaki stjecatelj nekretnine.
Posjedovni list: Posjedovni list je katastarski popis svih čestica koje u jednoj katastarskoj općini pripadaju istom posjedniku.
Posjedovnica: Posjedovnica je prvi dio zemljišnoknjižnog izvatka, označen slovom A, koji opisuje samu nekretninu: od kojih se čestica sastoji, kolike su i čemu služe.
Pravo građenja: Pravo građenja je stvarno pravo da na tuđem zemljištu imate vlastitu zgradu, dok zemljište ostaje u vlasništvu drugoga.
Pravo prvokupa: Pravo prvokupa je pravo određene osobe da nekretninu kupi prije drugih, po cijeni i uvjetima koje je prodavatelj dogovorio s kupcem.
Predbilježba: Predbilježba je upis u zemljišnu knjigu kojim se pravo na nekretnini stječe samo pod uvjetom da se naknadno opravda.
Predugovor: Predugovor je ugovor kojim se kupac i prodavatelj obvezuju da će u dogovorenom roku sklopiti glavni, kupoprodajni ugovor.
Pričuva zgrade: Pričuva zgrade je novac koji vlasnici stanova i poslovnih prostora mjesečno uplaćuju na zajednički račun zgrade za njezino održavanje i upravljanje.
Prostorni plan: Prostorni plan je službeni dokument koji određuje gdje se i što smije graditi, čemu služi zemljište i gdje prolaze ceste i vodovi.
Provizija agencije za nekretnine: Provizija agencije za nekretnine u praksi iznosi 2–3 % ugovorene cijene, uz PDV ako ga agencija obračunava, a točan iznos piše u ugovoru o posredovanju.

R

Rješenje o izvedenom stanju (legalizacija): Rješenje o izvedenom stanju je upravni akt kojim se nezakonito izgrađena zgrada ozakonjuje, odnosno smije ostati u prostoru kakva jest.
Roh-bau: Roh-bau je faza gradnje u kojoj zgrada ima temelje, nosive zidove, stropove i krov, ali još nema instalacija, žbuke ni podova.

S

Sabirna jama: Sabirna jama je podzemni vodonepropusni spremnik s jednom komorom bez ispusta, u koji se skupljaju otpadne vode kuće bez kanalizacije.
Služnost: Služnost je stvarno pravo da se netko služi tuđom nekretninom, a vlasnik to mora trpjeti, npr. dopustiti prolaz preko dvorišta.
Solemnizacija: Solemnizacija je potvrda ugovora kod javnog bilježnika, nakon koje ugovor ima snagu javnobilježničkog akta.
Stambena jedinica: Stambena jedinica je samostalna cjelina namijenjena stanovanju, najčešće stan u zgradi ili zaseban stan u kući.
Suvlasništvo (suvlasnički dio): Suvlasništvo je vlasništvo više osoba na istoj nekretnini, u kojem svaka ima dio prava izražen razlomkom, a ne svoj fizički dio.

T

Tabularna izjava (tabularna isprava): Tabularna izjava je izričita izjava prodavatelja da pristaje da se kupac upiše u zemljišnu knjigu kao vlasnik.
Teretovnica: Teretovnica je dio zemljišnoknjižnog izvatka, označen slovom C, u koji se upisuju tereti: tuđa prava na nekretnini i ograničenja raspolaganja njome.

U

Učešće: Učešće je dio cijene nekretnine koji plaćate vlastitim novcem, dok ostatak pokriva kredit.
Ugovor o posredovanju: Ugovor o posredovanju je pisani ugovor kojim se agencija obvezuje naći vam nekretninu ili kupca, a vi platiti proviziju ako do posla dođe.
Uknjižba: Uknjižba je upis u zemljišnu knjigu kojim se pravo na nekretnini stječe, prenosi, ograničuje ili prestaje bez naknadnog opravdanja.
Uporabna dozvola: Uporabna dozvola je upravni akt kojim nadležno tijelo potvrđuje da je zgrada izgrađena prema građevinskoj dozvoli i da se smije koristiti.
Upravitelj zgrade: Upravitelj zgrade je pravna ili fizička osoba koja u ime i za račun suvlasnika upravlja zgradom: vodi račun pričuve, naplaćuje je i ugovara održavanje.
UPU (urbanistički plan uređenja): UPU (urbanistički plan uređenja) je detaljni prostorni plan za dio građevinskog područja grada ili općine.

V

Vanknjižno vlasništvo: Vanknjižno vlasništvo je stanje u kojem osoba ima pravni temelj za vlasništvo nekretnine, npr. ugovor ili nasljedstvo, ali nije upisana u zemljišnu knjigu.
Vlasništvo 1/1: Vlasništvo 1/1 znači da je u zemljišnoj knjizi jedna osoba upisana kao vlasnik cijele nekretnine, bez suvlasnika.
Vlastovnica: Vlastovnica je dio zemljišnoknjižnog izvatka u kojem piše tko je vlasnik nekretnine i koliki mu je udio.

Z

Zabilježba: Zabilježba je upis u zemljišnu knjigu kojim se čini vidljivom neka okolnost važna za nekretninu, npr. da se o njoj vodi spor.
Zaštićeni najmoprimac: Zaštićeni najmoprimac je bivši nositelj stanarskog prava koji je 1996. postao najmoprimac sa zaštićenom najamninom i jakom zaštitom od iseljenja.
Zemljišnoknjižna čestica: Zemljišnoknjižna čestica je katastarska čestica onako kako je upisana u zemljišnoj knjizi, u posjedovnici zemljišnoknjižnog uloška.
Zgrada i građevina: Zgrada je zatvorena ili natkrivena građevina za boravak ljudi, životinja, biljaka ili stvari, a građevina je sve što je izgrađeno i povezano s tlom.
ZK izvadak (zemljišnoknjižni izvadak, vlasnički list): ZK izvadak (zemljišnoknjižni izvadak) je ispis jednog zemljišnoknjižnog uloška, iz kojeg se vidi tko je vlasnik nekretnine i čime je opterećena.
ZK uložak (zemljišnoknjižni uložak): ZK uložak (zemljišnoknjižni uložak) je zapis jedne nekretnine u zemljišnoj knjizi, s vlastitim brojem unutar katastarske općine.