Pravo građenja

Pravo građenja je stvarno pravo da na tuđem zemljištu imate vlastitu zgradu, dok zemljište ostaje u vlasništvu drugoga. Nositelj prava građenja vlasnik je zgrade, a vlasniku zemljišta plaća naknadu. Pravo se smatra nekretninom: može se prodati, naslijediti i opteretiti hipotekom, a zgrada uvijek ide zajedno s njim.

Što znači pravo građenja na tuđem zemljištu

Kad na stranici čestice na portalu Uređena zemlja pod Detalji piše Pravo građenja: DA, zemljište i zgrada ne pripadaju istoj osobi. Kupujete li takvu zgradu, kupujete pravo građenja, a ne zemljište. Ako nije drukčije ugovoreno, naknada se plaća mjesečno, u visini prosječne zakupnine za takvo zemljište. Kad pravo prestane, primjerice istekom roka, zgrada pripada vlasniku zemljišta, a on nositelju plaća onoliko koliko zemljište sa zgradom vrijedi više nego bez nje. Ako zgrada nije izgrađena u roku od dvadeset godina, vlasnik zemljišta može tražiti ukidanje prava.

Pravo građenja na državnom zemljištu

Na zemljištu u vlasništvu Republike Hrvatske pravo građenja osniva se javnim natječajem, a neposrednom pogodbom samo u slučajevima koje propisuje zakon. Prema Uredbi iz 2025. osniva se najdulje na 99 godina, a za energetska postrojenja najdulje na 30.

Pravo građenja: upis u zemljišne knjige

Pravo građenja osniva se pisanim ugovorom s vlasnikom zemljišta ili odlukom suda, a nastaje tek dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu. Upisuje se kao teret na zemljištu i kao posebno tijelo u novom zemljišnoknjižnom ulošku, u čijoj je vlastovnici upisan nositelj. Zgrada se upisuje kao izgrađena na pravu građenja. Ako zemljište ima više suvlasnika, ugovor o osnivanju prava građenja moraju potpisati svi. Prije kupnje tražite izvadak za oba uloška i pročitajte ugovor: iz njega vidite rok i naknadu.