Stambeni kredit, kredit za gradnju i obnovu

Ukratko

Stambeni kredit za kupnju isplaćuje se odjednom, prodavatelju. Kredit za gradnju isplaćuje se u dijelovima, kako kuća raste.
Dok kuće još nema, kredit za gradnju osigurava se hipotekom na zemljištu. Zato vam trebaju zemljište u vlasništvu, pravomoćna građevinska dozvola i troškovnik.
Ponude uspoređujte po efektivnoj kamatnoj stopi (EKS) i ukupnom iznosu koji vraćate. Kamata iz reklame nije dovoljna.
Subvencioniranih kredita preko APN-a više nema. Zamijenio ih je povrat poreza za prvu nekretninu, za mlađe od 45 godina.
Mnoge općine i gradovi daju vlastite potpore mladim obiteljima. Provjerite prije kupnje, jer uvjeti često određuju što i gdje smijete kupiti.

Kakav kredit uzimate ovisi o tome što kupujete. Kupnja gotovog stana, gradnja kuće i obnova stare kuće tri su različita posla za banku, s različitim papirima, isplatom i osiguranjem.

Stambeni kredit za kupnju

Ovo je najjednostavniji slučaj. Nekretnina postoji, banka je procijeni, upiše hipoteku (založno pravo) u zemljišnu knjigu i novac isplati prodavatelju. Rok otplate je uglavnom najviše 30 godina.

Zbog hipoteke banka traži uredne papire. Nekretnina mora biti upisana u zemljišnu knjigu, bez tereta koji ostaju nakon kupnje, a zgrada legalna. Nekretninu koju banka ne želi uzeti u zalog ne možete kupiti na kredit, ma koliko vam se sviđala.

Uz hipoteku računajte na policu osiguranja imovine u korist banke, a ponegdje i na policu životnog osiguranja ili sudužnika. Sve to pitajte unaprijed, jer ulazi u trošak kredita.

Kako usporediti ponude

Fiksna ili promjenjiva kamata. Fiksna se ne mijenja u ugovorenom razdoblju, pa znate ratu unaprijed. Promjenjiva prati tržište i rata može rasti. Česta je i kombinacija: fiksna prvih pet ili deset godina, zatim promjenjiva. Posljednjih godina većina kredita ima fiksnu kamatu, barem prvih nekoliko godina. Pitajte koliko traje i što dolazi nakon toga.

EKS. Efektivna kamatna stopa uz kamatu uključuje i naknade i obvezna osiguranja. Dvije ponude s istom kamatom mogu imati različit EKS. Uspoređujte EKS i ukupan iznos koji vraćate do kraja otplate.

Uvjeti uz kamatu. Najniža kamata često vrijedi samo ako u banku prebacite plaću ili ugovorite dodatne proizvode. Pitajte što se s kamatom događa ako to prestanete.

Prijevremena otplata. Pitajte smijete li kredit otplatiti ranije i koji su tada uvjeti.

Ponude svih banaka na jednom su mjestu u HNB-ovoj informativnoj listi ponude kredita. Kalkulatori su u članku Budžet za kupnju nekretnine.

Kredit za gradnju

Kod gradnje banka kreditira nešto čega još nema. Zato traži više papira, a novac ne daje odjednom.

Što trebate imati. Zemljište u vlasništvu, pravomoćnu građevinsku dozvolu, projekt i troškovnik (popis radova s cijenama). Neke banke istim kreditom financiraju i kupnju zemljišta, a neke traže da ga već imate.

Čime se osigurava. Hipotekom na zemljištu, a kako kuća raste, i na kući. Iznos kredita banka u pravilu određuje prema procijenjenoj vrijednosti buduće kuće sa zemljištem. Ako samo zemljište vrijedi premalo, može tražiti i drugu nekretninu u zalog, npr. stan roditelja. Vrijednost zemljišta često se računa kao vaše učešće.

Kako se isplaćuje. U dijelovima (tranšama), prema fazama gradnje. Prije svake isplate procjenitelj banke dolazi na gradilište i potvrđuje da je prethodna faza gotova. Ako radovi kasne ili poskupe, sljedeća isplata čeka, a razliku pokrivate sami.

Što plaćate dok gradite. Dok se kredit isplaćuje, plaćate samo kamatu na iznos koji ste dotad iskoristili. Rata počinje kad je kredit isplaćen do kraja. Ako u međuvremenu plaćate i najam, to su dva troška stanovanja istodobno.

Što banka traži na kraju. Rok za dovršetak, obično godinu do dvije, a zatim uporabnu dozvolu i upis kuće u zemljišnu knjigu.

Troškovnik je ovdje najvažniji papir. Banka kredit odobrava prema njemu, a cijene radova se od troškovnika do zadnje tranše znaju promijeniti. Ostavite rezervu izvan kredita.

Kredit za obnovu

Za adaptaciju, dogradnju ili rekonstrukciju postoje dva puta.

Veće radove financira stambeni kredit uz hipoteku, slično kao gradnju: prema troškovniku i ponudama izvođača, a novac se većim dijelom isplaćuje izvođačima. Ako radovi traže građevinsku dozvolu, banka će je tražiti.

Manje iznose banke daju i bez hipoteke. Takav je kredit brži i s manje papira, ali uz višu kamatu i kraći rok, pa je rata veća.

Ako kupujete staru kuću koju ćete obnavljati, pitajte banku može li kupnju i obnovu staviti u jedan kredit. Jedna hipoteka i jedna rata jeftinije su od dva odvojena kredita.

Subvencionirani krediti i povrat poreza

Subvencionirani stambeni krediti, kod kojih je država preko APN-a (Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama) prvih godina plaćala dio rate, provodili su se do 2023. Novih poziva nema.

Zamijenio ih je povrat poreza za prvu stambenu nekretninu, za ugovore sklopljene nakon 1. siječnja 2025.:

Kod kupnje rabljene nekretnine vraća se cijeli porez na promet.
Kod novogradnje vraća se do polovice PDV-a.
Kod gradnje kuće vraća se do polovice PDV-a na radove, projekt i nadzor, ali ne i na kupnju zemljišta. Računi moraju biti od izvođača koji su u sustavu PDV-a.

Glavni su uvjeti da ste hrvatski državljanin mlađi od 45 godina, da vi i članovi uže obitelji nemate drugu odgovarajuću nekretninu i da na adresi prijavite prebivalište i ondje živite. Ograničena je površina (prema broju članova obitelji) i cijena po kvadratu (prema prosjeku područja). Ako nekretninu u pet godina prodate, iznajmite ili se odselite, potporu vraćate s kamatama.

Zahtjev se podnosi APN-u, u roku od 24 mjeseca od stjecanja vlasništva. Točne uvjete i popis dokumenata ima APN.

Za budžet je važno: ovo je povrat, a ne popust. Porez prvo platite, a novac dobijete mjesecima kasnije. Na računu ga morate imati u trenutku kupnje.

Potpore općina i gradova

Mnoge općine i gradovi, osobito manji, imaju vlastite programe za mlade obitelji: bespovratnu potporu za kupnju ili gradnju prve nekretnine, sufinanciranje kamate ili potporu za obnovu stare kuće. Iznosi su od nekoliko tisuća do desetak tisuća eura.

Uvjeti se razlikuju od općine do općine. Obično postoje dobna granica, obveza prebivališta na nekoliko godina i zabrana prodaje u tom razdoblju. Potpore se dodjeljuju javnim pozivom, najčešće jednom godišnje i dok ima sredstava.

Potražite na stranicama općine ili grada “javni poziv” i “mlade obitelji”, ili nazovite i pitajte. Učinite to prije kupnje. Neki programi traže da zahtjev podnesete prije potpisa ugovora, a neki vrijede samo za nekretnine u određenim naseljima. Pitajte i može li se lokalna potpora kombinirati s državnim povratom poreza.