Troškovi kupnje: porez, provizija, bilježnik
Porez na promet, provizija agencije, bilježnik i upis te troškovi koji dolaze nakon useljenja, uključujući porez na nekretnine.
Ukratko
- Uz cijenu rabljene nekretnine kupljene preko agencije platit ćete još otprilike 7–8 %.
- Porez na promet je 3 % i plaća ga kupac. Kod novogradnje od investitora umjesto njega je PDV, uključen u cijenu.
- Provizija je obično 2–3 % plus PDV, često uz najniži iznos. Dogovara se ugovorom o posredovanju, prije razgledavanja, i o njoj se može pregovarati.
- Porez, proviziju i bilježnika u pravilu plaćate iz vlastitog novca, ne iz kredita.
- Nakon kupnje dolaze obnova, priključci, grijanje, komunalna naknada i, za nekretnine u kojima nitko ne živi, porez na nekretnine.
Porez na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina iznosi 3 % vrijednosti nekretnine i plaća ga kupac, nakon što Porezna uprava izda rješenje. Ako smatra da je ugovorena cijena preniska, Porezna može vrijednost procijeniti višom, pa je i porez veći.
Novogradnja od investitora drukčija je. U cijenu je uključen PDV, a porez na promet se tada ne plaća. Pitajte je li cijena u oglasu s PDV-om ili bez njega.
Ako ste mlađi od 45 godina i kupujete prvu nekretninu, porez možete dobiti natrag, ali tek nakon kupnje. Uvjeti su u članku Stambeni kredit, kredit za gradnju i obnovu.
Provizija agencije
Uz porez, provizija je najveća stavka i jedina o kojoj možete pregovarati.
Koliko. Obično 2–3 % ugovorene cijene, plus PDV od 25 %. Većina agencija ima i najniži iznos koji naplaćuje bez obzira na cijenu, npr. tisuću eura i više.
Tko plaća. Kupac, ako je potpisao ugovor s agencijom. Često i prodavatelj, svaki za svoj dio. To što provizija u oglasu ne piše ne znači da je nema.
Kada i kako pregovarati. Provizija se dogovara u ugovoru o posredovanju, koji agencija daje na potpis prije razgledavanja. Tada je i trenutak za pregovore, jer poslije nemate čime pregovarati. Kod skupljih nekretnina postotak se lakše spušta, a kod jeftinijih je razgovor o najnižem iznosu.
Bilježnik, upis i ostalo
Manje stavke su ovjera ili solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika, upis u zemljišnu knjigu, procjena nekretnine koju traži banka i, ako ga angažirate, odvjetnik za ugovor. Pojedinačno su to stotine eura, ali se zbrajaju.
Primjer za nekretninu od 250.000 €:
| Stavka | Iznos |
|---|---|
| Cijena | 250.000 € |
| Porez na promet (3 %) | 7.500 € |
| Provizija (3 % + PDV) | 9.375 € |
| Bilježnik, upis, procjena za kredit | oko 1.000 € |
| Ukupno prije ijednog popravka | ≈ 268.000 € |
Ove troškove morate imati na računu, uz učešće i kaparu. Više o tome u članku Budžet za kupnju nekretnine.
Nakon kupnje
Neki troškovi dolaze jednom, neki svake godine, i nijedan ne piše u oglasu.
Obnova. Ako kupujete stariju kuću ili stan, trošak obnove dio je cijene, samo se plaća kasnije. Iza izraza poput “potrebno manje ulaganje” obično stoji više posla nego što zvuči.
Zemljište za gradnju. Računajte na priključke, komunalni i vodni doprinos i projekt, a sve to ovisi o tome što je već dovedeno do čestice. Uračunajte to prije kupnje.
Grijanje. Razred energetskog certifikata pokazuje koliko će koštati grijanje, a to plaćate svake godine. Razred G na staroj kući mijenja računicu kupnje.
Komunalna naknada. Plaća je svaki vlasnik općini ili gradu, jednom godišnje, prema površini i zoni u kojoj je nekretnina.
Porez na nekretnine. Od 2025. plaća se za stanove i kuće koje nikome nisu prebivalište i nisu u dugoročnom najmu, dakle i za vikendice i stanove koji stoje prazni. Iznos po kvadratu određuje općina ili grad.
Pričuva. Za stan u zgradi, mjesečna uplata za održavanje zgrade. Pitajte koliko iznosi i planiraju li suvlasnici veće radove.