Budžet za kupnju nekretnine

Ukratko

Uz cijenu iz oglasa računajte još otprilike 7–8 % za troškove kupnje.
Prije pretrage provjerite s dvije-tri banke koliko vam mogu posuditi. Kredit je najviše 90 % vrijednosti nekretnine, pa trebate barem 10 % učešća.
Kaparu (obično oko 10 % cijene), porez i proviziju plaćate iz vlastitog novca.
Ostavite rezervu za obnovu, priključke i neočekivane troškove koji se pokažu tek nakon useljenja.
Zapišite najvišu cijenu koju si možete priuštiti i svaku nekretninu uspoređujte s tim brojem, ne s cijenom iz oglasa.

Financije dolaze prije prvog oglasa, a ne nakon što ste se u neki zaljubili. Kad znate s čime raspolažete, znate i koje oglase ne treba ni otvarati. Uz cijenu računajte i troškove kupnje: porez, proviziju, bilježnika i upis, ukupno otprilike 7–8 % kod rabljene nekretnine preko agencije.

Koliko vam banka može dati

Ako kupujete na kredit, prvo provjerite s bankom koliko možete dobiti, a tek onda otvarajte oglasnik. Za informativni izračun kreditne sposobnosti ne trebate imati odabranu nekretninu. Dovoljni su podaci o primanjima i postojećim kreditima. Provjerite ponudu u dvije-tri banke, jer se iznosi i uvjeti razlikuju. Kako ponude usporediti piše u članku Stambeni kredit, kredit za gradnju i obnovu.

Okvir postavlja Hrvatska narodna banka. Rate svih vaših kredita smiju biti najviše 45 % primanja, a stambeni kredit najviše 90 % vrijednosti nekretnine. Zato računajte na barem 10 % učešća (dijela cijene iz vlastitih sredstava). Banke smiju manji dio kredita odobriti i izvan tih granica, ali na to ne računajte.

Iz razgovora s bankom trebate znati tri broja: koliko vam može posuditi, koliko učešća traži i kolika bi bila mjesečna rata. Ratu usporedite s onim što sada plaćate za stanovanje, a ne s onim što banka kaže da možete podnijeti. Iznos koji banka nudi ne morate iskoristiti do kraja. Ako ste u mogućnosti, ostavite si prostora za disanje, s ratom koju ćete moći plaćati i kad se nešto promijeni.

Pazite i na procjenu banke. Kredit se odobrava prema vrijednosti koju utvrdi bankin procjenitelj, ne prema cijeni iz ugovora. Ako procjena ispadne niža od cijene, razliku plaćate sami.

Primjer: nekretninu kupujete za 250.000 €, a procjenitelj je procijeni na 240.000 €. Banka tada daje najviše 90 % od 240.000 €, dakle 216.000 € umjesto 225.000 €. Vlastitog novca trebate 34.000 € umjesto 25.000 €.

Video u nastavku objašnjava nekoliko osnovnih stvari o stambenim kreditima. Počinje od 2:37:

Sve što morate znati o stambenim kreditima prije kupnje nekretnine — O novcu

Kalkulatori

Okvirnu računicu možete napraviti i sami, prije prvog razgovora s bankom:

Informativna lista ponude kredita — HNB-ov službeni pregled kamatnih stopa, rokova i naknada svih banaka na jednom mjestu.
Moj Bankar i Kompare.hr — iz primanja, postojećih rata i troškova života izračunaju koliko najviše možete posuditi i kolika bi bila rata.
Kalkulatori samih banaka, npr. Erste, Zagrebačke banke i HPB-a — ratu računaju po stvarnim uvjetima te banke.

Moj Bankar i Kompare kreditni su posrednici i zarađuju na kreditima koje ugovore. Njihove kalkulatore koristite za računicu, a banku birajte po HNB-ovoj listi i ponudama koje dobijete. Svaki je izračun informativan. Obvezujuća je tek ponuda banke.

Novac potreban prije kredita

Kredit se isplaćuje tek kad je sve potpisano, a dio novca treba ranije. Kapara uz predugovor obično je oko 10 % cijene i plaća se odmah. Porez, provizija i bilježnik također se u pravilu ne financiraju kreditom.

Zato budžet ima dva dijela: ukupan iznos koji si možete priuštiti i iznos koji imate na računu sada. Drugi je često stroža granica od prvog.

Od budžeta do pretrage

Najviša cijena koju si možete priuštiti jest ono što imate i što vam banka može dati, umanjeno za rezervu i troškove kupnje.

Primjer: imate 60.000 € ušteđevine, a banka vam može posuditi do 220.000 €.

Ukupno raspolažete s 280.000 €.
Za obnovu i neočekivane troškove ostavite 15.000 € rezerve. Ostaje 265.000 €.
U tih 265.000 € moraju stati cijena i troškovi kupnje (7–8 %). Najviša cijena je zato oko 245.000 €.

U pretrazi granicu postavite nešto više, npr. na 260.000 €, jer se o cijeni pregovara i ponekad je možete spustiti.